Geerbte Immobilien verkaufen? – Das gibt es zu beachten!

Geerbte Immobilie verkaufen

Geerbte Immobilien verkaufen? – Das gibt es zu beachten!

Wer eine Immobilie erbt, selbst aber keine Verwendung dafür hat, wird sie in den meisten Fällen vermieten oder verkaufen wollen. Wer Letzteres in Erwägung zieht, muss sich in diesem speziellen Fall besonders intensiv mit dem Thema Immobilienverkauf auseinandersetzen. In diesem Blogartikel erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, wenn Sie eine geerbte Immobilie veräußern möchten.

Nicht mit der Türe ins Haus fallen

Auch, wenn Sie davon gehört haben, dass Sie nach dem Tod eines entfernten Verwandten vielleicht potenzieller Erbe einer erstklassigen Immobilie in bester Lage geworden sind, sollten Sie sich nicht von Ihren Gefühlen zu einer möglichen Fehlentscheidung verleiten lassen. Tritt der Erbfall tatsächlich ein, überstürzen Sie nichts und nehmen Sie das Erbe niemals blind an, ohne davor die finanzielle Situation des Verstorbenen zu kennen.

Die Begehung des Objekts

Jetzt ist es an der Zeit sich die Wohnung oder das geerbte Haus bei einer Begehung vor Ort genauer anzusehen. Prüfen Sie den Zustand Ihrer Immobilie gründlich. Dies kann auch ein Gutachter für Sie übernehmen. Zusätzlich ist es ratsam sich frühzeitig auf dem zuständigen Grundbuchamt zu erkundigen, ob die Immobilie gegebenenfalls mit einer Hypothek belastet ist oder nicht. Warten Sie nicht mit der Begehung und treffen Sie nach gründlicher Überlegung zügig eine Entscheidung, denn sobald Sie über eine amtliche Stelle darüber in Kenntnis gesetzt worden sind, dass Sie als Erbe in Frage kommen, haben Sie nur sechs Wochen Zeit, die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen. Erfolgt keine Reaktion ihrerseits gilt die Erbschaft als angenommen.

Verkauf einer geerbten Immobilie

Um einen gültigen Kaufvertrag schließen zu können, müssen die Eigentums- und Besitzverhältnisse vorab urkundlich beglaubigt sein.

Erbschein berechtigt

Der Erbschein ist eine amtliche Bestätigung, der Sie als rechtmäßigen Erben der geerbten Immobilie ausweist. Sind Sie nicht alleiniger Erbe, so ist darin auch die Erbquote dokumentiert. Diese gibt Auskunft darüber, wie viele Erben existieren und in welchem Verhältnis sie am Erbe partizipieren. Der Erbschein wird immer dann benötigt, wenn kein Testament vorliegt und Sie allein durch die gesetzliche Erbfolge zum Erben geworden sind.

Tipp: Wenn Sie die Immobilie veräußern möchten, benötigen Sie zwingendermaßen einen Erbschein, um zu bestätigen, dass Sie Ihr Eigentum und nicht das eines anderen, verkaufen. Das Nachlassgericht stellt Ihnen den Erbschein gegen die Erhebung von Gebühren aus. Diese richten sich dabei nach dem Wert der geerbten Immobilie. Der Erbschein wird allerdings nur ausgestellt, wenn er beantragt wird. Mit diesem Antrag nehmen Sie als Antragsteller die Erbschaft mit allen Rechten und Verpflichtungen an und werden neuer Eigentümer der Immobilie.

Tipp: Unnötige Konflikte lassen sich vermeiden, wenn sich die Erbengemeinschaft auf den Immobilienverkauf einigt. Der Verkaufserlös kann im Anschluss fair unter allen Erben aufgeteilt werden. Sind Sie Teil einer Erbgemeinschaft, müssen Sie sich mit Ihren Miterben gemeinsam darüber verständigen, was mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Auch als Erbengemeinschaft benötigen Sie einen Erbschein.

Tipp: Als Erbe sind Sie dazu berechtigt, beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung zu beantragen. Bei einem unübersichtlichen Nachlass soll so die Gläubigerbefriedigung sichergestellt und gleichzeitig die Haftung des Erben auf den Nachlass beschränkt werden.

Grundbucheintrag nach dem Erben ändern?

Wenn eine Immobilie Teil des Nachlasses ist, sind Sie als Erbe gesetzlich dazu verpflichtet eine Grundbuchberichtigung zu beantragen. Der Antrag ist in schriftlicher Form an das zuständige Grundbuchamt zu richten. Verkaufen Sie als Erbe die Immobilie sofort, müssen Sie nicht sich, sondern können direkt den Käufer im Grundbuch eintragen lassen. Dies ist aber nur dann möglich, wenn der Käufer dazu in der Lage ist, den gewünschten Verkaufspreis ohne Kreditfinanzierung auszuzahlen.

Tipp: „Lesen Sie hierzu auch gerne unseren Blogartikel: Immobilienverkauf – worauf ist zu achten?

Was es mit der Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien auf sich hat

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer an sich. Sie ist auch nicht als fester Prozentsatz festgelegt, sondern richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz. Sie errechnet sich aus dem Steuersatz, der sich aus Ihren Gesamteinnahmen ergibt. Sie kann fällig werden, wenn eine Immobilie innerhalb einer Frist von zehn Jahren erneut verkauft wird. Das bedeutet für private Immobilienbesitzer, dass der Fiskus in der Lage ist, beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien, Einkommensteuer zu verlangen. Voraussetzung ist, dass die eigene Immobilie oder das Grundstück innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren veräußert und somit auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wird. Bei solchen Veräußerungsgeschäften fällt unter bestimmten Voraussetzungen Einkommensteuer auf den Gewinn an. Die umgangssprachliche Bezeichnung für diese Steuer lautet: Spekulationssteuer. Bei geerbten Immobilien verhält es sich ein klein wenig anders: in diesen Fällen berechnet sich die Spekulationsfrist nicht ab dem Tag des Erbfalls. Ausschlaggebend ist das Datum des Kaufs durch den Erblasser. Liegt das Datum mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkaufserlös aus dem Verkauf unabhängig vom Datum des Erbfalls steuerfrei.

Kein Erben ohne staatliche Beteiligung

So viel vorweg: Erbschaftssteuer zahlt jeder, der ein Erbe erfolgreich antritt. Allerdings nur, wenn es einen bestimmten Freibetrag überschreitet. Ausschlaggebend für die Berechnung der Erbschaftsteuer und der Höhe des Freibetrages ist die Höhe des Erbes sowie der jeweilige Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Desto näher der Erblasser und der Erbe miteinander verwandt sind, desto höher ist der steuerliche Freibetrag.

Nach deutschem Recht gelten folgende Freibeträge:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• alle weiteren Erben: 20.000 Euro

Tipp: Wer den gesetzlichen Freibetrag knapp überschreitet und eigentlich Erbschaftssteuer zahlen müsste, kann diese umgehen, indem er die anfallenden Begräbniskosten sowie geerbte Schulden – falls vorhanden – vom Wert des Erbes abzieht.

Drei Erbschaftssteuerklassen

Unabhängig von den vom Finanzamt vergebenen Steuerklassen existieren drei Erbschaftssteuerklassen. Diese richten sich nicht nach dem Einkommen, sondern dem Verwandtschaftsgrad der Erben zum Erblasser. Das heißt: Wenn der Wert des Erbes den Steuerfreibetrag um einen bestimmten Betrag übersteigt, wird dieser Betrag wie folgt besteuert:

Steuerklasse I: In die Kategorie Erbschaftssteuerklasse I fallen Eltern, Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, leibliche sowie auch adoptierte Kinder des Erblassers. Da sie dem Verstorbenen am nächsten stehen, erhalten sie die meisten Begünstigungen bzw. ihr Erbe kann nur bis max. 30 % versteuert werden, mindestens aber zu 7%.
Steuerklasse II: Geschwister des Erblassers sowie deren Kinder, Schwiegerkinder und die Schwiegereltern oder ehemalige Ehepartner des Erblassers müssen das Erbe nach Abzug der Freibeträge nach den gestaffelten Prozentsätzen der Erbschaftssteuerklasse II versteuern. Das sind zwischen 15 und 43 Prozent.
Steuerklasse III: Diese Erbschaftssteuerklasse umfasst alle weiteren Erben, die weder in Steuerklasse I noch II fallen. Der Prozentsatz des zu versteuernden Nachlasses liegt bei mindestens 30 Prozent.

Tipp: Sollte der Ehepartner oder der eingetragene Lebenspartner ein Haus oder eine Wohnung erben und handelt es sich dabei um eine selbstgenutzte Wohnimmobilie, so ist deren Vererbung steuerfrei. Allerdings nur, solange sie auch über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahre weitergenutzt wird. Eine Weiternutzung liegt selbst dann vor, wenn der Verwitwete diese Zeit in einem Pflegeheim verbringen muss. Kinder müssen dann keine Erbschaftsteuer zahlen, wenn die Immobilie maximal eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern hat und nach dem Tod des Elternteils unverzüglich selbst, z.B. als Eigentumswohnung, genutzt wird.

 
 

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Für Sie ist wichtig: Jede Immobilie kann verkauft werden, unabhängig von der jeweiligen Situation. Allerdings ist der häufigste Fehler ein überschätzter Kaufpreis. Das kann am Ende zum Verkauf unter Marktwert führen. Lassen Sie daher lieber eine professionelle Wertschätzung vornehmen und sich von einem guten Makler beraten. Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen? Wir übernehmen das gerne für Sie!

 

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